房企规模与利润平衡样本:金地去年净利首超百亿

21世纪经济报道2020-04-26 08:15

“姜还是老的辣”,作为老牌龙头房企“招保万金”之一的金地,去年业绩表现超预期,首次实现销售超2000亿,同时归母净利润超百亿。

金地董事长凌克治下,金地以“不唯规模论”和讲究平衡著称,2015-2018连续四年,金地现金分红均占当年净利润的30%以上;在风云变幻的市场中,业绩增长和盈利能力都十分稳定,超40%的房地产业务毛利率稳居上市房企前列。

2018年四季度以来,房地产市场进入了调整周期,波动剧烈。这反而为金地这类稳健型房企带来了逆势扩张的机会。

去年一整年,金地逆市拿地,共计拿下土地113宗,持续布局一二线,土地权益比不断改善。这将有助于公司规模与利润的持续增长。

增收又增利

2019年财报显示,金地实现营收和归母净利润双增长:营业收入、归母净利润分别为100.75、634.20亿元,同比增长25.09%、24.41%。

克而瑞数据显示,在愈发激烈的规模之战中,金地实现销售金额2106亿元,完成三年冲击2000亿规模的目标,位列榜单第14名。

2019年,TOP100房企累计权益销售额同比增6.5%,金地是其两倍以上,为14.9%,位居行业前列。

在全行业“增收难增利”背景下,在开疆扩土之时,金地的盈利能力稳步提升。2019年,金地的销售净利率微增至为24.51%,居行业前列。净资产收益率(ROE)连续三年上涨至20.14%。基本每股收益2.23元,同比增长24.58%。

此外,派发福利方面,金地也毫不手软,连续四年股利支付率超30% ,今年计划每10股派6.7元。

为实现更高利润,金地改善过去的小股操盘风格,注意提高合作项目的权益比例,2019上半年新增土储权益比例回升至59%,带动存量土储权益比2017年低点升至54%。

“随着深耕核心城市进入收获期,金地的综合毛利率在逐年提升,领先龙头和行业平均水平,在A股20强上市房企中排名第3,仅次于华侨城和金融街”,华泰证券认为,随着拿地权益比的提升,金地盈利规模和质量有望延续稳健增长。

随着积极扩张,金地的杠杆率有所加大。2019年度,金地的净负债率升至60.24%,不过仍远低于上市房企的平均水平。

负债结构方面,截至2019年末,金地的计息负债为947.58亿元,占总资产的比例低至28.3%。其中,一年内到期的计息负债合计350.5亿元,占比为37.0%;一年以上计息负债597.1亿元,占比为63%。

2019年末,金地在手货币资金451.42亿元,现金短债比达到1.29,现金利息覆盖倍数3.50,短期流动性保持充裕。

行业偏低的净负债率与介于平均的扣除预收款的资产负债率,大大提升了金地撬动无息负债杠杆的能力。

华泰证券研报显示,金地的经营杠杆(无息负债/所有者权益)2015年以来大幅提升了91个百分点至2018年的197%,其中预收款贡献105%、应付款及其他应付款贡献74%。

优质的AAA信用评级护航下,金地的低成本融资优势持续凸显。在融资较为受限的2019年,金地先后完成了30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债的发行,融资成本仅4.99%,仅次于中海的4.21%、华润的4.45%、龙湖的4.54%,处于行业顶尖水平。

就在最近,金地申请“18金地03”公司债券利率自5月28日起,由5.29%调降至1.50%,目前仍在进行与协商中。若成功,金地将成为今年第一个下调存量债券利率的房企。

专注核心一二线

纵观房地产行业,能实现规模与利润双增长、持续保持平衡的房企,无不在城市布局方面有自己的坚守,即只在核心一二线和少量的三四线城市发展,深耕核心城市群和都市圈。

金地也不例外。公司深耕聚焦一二线城市所带来的单体城市产能增长很明显。2019年,金地在一二线城市的销售占比约为65%,且在上海、杭州、天津、南京、东莞、海口、沈阳、昆明、嘉兴等多个城市市场销量排名中均位列前十。

从具体项目看,杭州悦虹湾等项目单盘销售额超过50亿元,南京云逸都荟花园、北京华锦佳苑、沈阳樾檀山、义乌西江雅苑等项目销售额超过30亿元,重庆中交中央公园、温州峯汇里、北京华樾东园等项目销售额超过20亿元。

在土储方面,金地2019年拿地金额1200亿元,同比增长20.0%,拿地面积达到1688万平方米,同比增长57.5%,连续3年新增土储建面突破1000万平方米。新进入了贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海11个城市。

其中,金地坚持合理布局,一线城市总投资额占比10%,二线城市占比55%,三四线城市占比35%,拿地金额共计65%位于一二线城市。

拿地均价7109元/平方米,同比降低23.8%;拿地均价仅为销售均价的36%,同比减少14.0个百分点,成本控制进一步优化。

截至2019年底,金地已布局全国61城,形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北三省核心城市为主的区域布局,总土储面积约为5233万平方米,相当于2019年销售的4.8倍,权益比例达到53.5%,此外公司土储面积的75%位于一二线。

2020年的房地产行业,在新冠肺炎疫情的冲击之下,下行压力明显。于风浪中成长起来的金地对于企业的生存和发展,有了更加深刻的思考和洞察。

1月26日,金地开始就疫情对复工可能带来的影响进行全面评估,提前制定相应的抗疫措施及应对举措。截至4月中旬,金地在建工程操盘项目的整体复工率已经达到了100%。

“目前金地还在持续监控各城市项目的销售恢复情况,对于一些受疫情影响较大的项目公司,会适当调整销售目标,但总体目标制定还是会保持一定的增长”,金地有关人士认为,随着疫情的逐步控制以及政策的逐渐宽松,受疫情影响后移的需求会逐步释放,市场成交量会逐渐复苏。

整体而言,金地今年在销售方面依然面临挑战,但良好的财务盘面、经营战略将给金地托底,助力金地逆势扩张。

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