人生是一场长跑,谁能坚持到最后,便能赢得鲜花和掌声。携手地产18年的陈宇珏,在讲述自己与地产结缘的始末时,总不断地提到坚持这两个字眼, 18年的沉淀,让这位美丽优雅的思享者在地产江湖里游刃有余。
   
 
精彩语录:三月成交几起几落,最后以45000套成功突围
 
        春江水暖鸭先知,楼市调控中介先知。每一次政策来袭,首当其冲的便是中介。楼市的红三月已经成为业内皆知的秘密,然而今年的红三月却让二手房大火了一把。各地房屋交易中心排队情况似春运、黄牛党卖号……所有的一切都表明,这不正常的"井喷",引来了不少人赶搭新政"末班车"。
      据陈宇珏透露,整个三月份,上海二手房大概成交了45000套,创历史最新高点。近几个月成交量的最高纪录是出现在去年的12月份,接近24000套,同比2012年翻了3倍。
      从价格走势来说,3月分第一周和第二周价格走势平稳,没有大幅涨价现象。从成交量来看,3月分第一种和第二周成交量急剧上升,第三周后成交明显回落,回落50%左右。而陈宇珏认为,造成二手房成交此起彼伏的原因不外乎以下方面。新政一出来,大家对落地赶紧抢着真空期交易。
 
 

    “有些供小于求的区域,比如刚需区域,学区房区域,以及那些"满五唯一"的房子肯定得涨价,再加上20%的价格差,很多人也是赶在这个末班车去买房,这样就造成3月分第一周和第二周成交量急剧上升,第三周后成交明显回落,回落的比例在50%左右。”

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精彩语录:关店潮常见,小中介总是卡着政策"真空期"开关店
 
 

      房地产市场,永远是几家欢喜几家愁,到房产中介这里,就变成几时欢喜几时愁,红三月的成交量暴涨,会引起中介对后市的预判,红三月会不会透支未来的成交量?红三月会不会真的是短暂的昙花一现,陈宇珏的回答是:透支后市的成交是必然的。
     "在一个动荡的市场里,有些因素刺激了某些购房者提前出手,有些人并没有想到要把房子卖出去的,还有些人有了政策就提前买一些房源,趁机推出来上市。红三月一定是透支了未来几个月的成交量,否则不可能逼出45000套的成交量出来。目前的市场是刚需跟改善,而并非是有投机性,这些需求都是市场存在的,只不过被提前消费掉了。"过火之后,势必迎来后面的冰封期。

 
 

     随着细则即将落地,业内人士预测,一批中介将会陷入交易冰封期,中小中介可能会缩小规模过冬,随之而来的关店潮势必会出现。陈宇珏看来,关店潮是中介行业的一个常见现象。"历史上也出现过这样的关店现象,从整个市场来讲,除了主流公司以外,很多的其他小公司也占据了半壁江山,关店潮主要出现在这些小公司。"

     据陈宇珏透露,小中介公司比较灵活,很多小公司抢在政策落地之前的交易高峰潮开店,他们的开店和关店成本非常低。大公司会比较注重服务和信誉,本着一个负责的精神,开店和关店没有那么随意。市场不好会有关店潮这一波调整。这已经是行业普遍存在的现象,大家都会张弛有度地去适应和把控。


 
精彩语录:满五唯一免税,满四满三是不是应该有个说法
 
 

       3月1日,新国五条让中国经历数个严寒的二手房市场在一夜之间开始了破冰之旅。被调控压制多年的二手房市场需求在一夜之间如泄闸的洪水般涌入而来,国五条关于二手房交易20%的差额征税引爆了市场,国家为何要对二手房穷追猛打?
      "征收二手房所得税还是有法可因为依的,它是很早就有的一个政策,只不过在执行力度上,没有达成统一。"而对20%征税,陈宇珏认为这是一种误伤刚需的政策。"个人所得税的征收,个人觉得在范围上还有一些没有界定清楚,之前上海的限购政策,已经使得市民手上的有效资产得到了控制。

 
 
 

      已经出台的国五条细则,留给了购房者太多的疑问,但细则不细,“靴子"虽落地,仍未见执行,民众的恐慌和疑问仍待解决。细则一出,浦东等交易中心再一次上演春运排队盛况,细则出台之前的草木皆兵式的恐慌,在细则落地后仍然余音未了。在陈宇珏看来,新政其实存在很多疑问,而最受置业者关心的,无非在于以下几点。第一、对于短期内置换房子的刚需客户国家是不是有"退"或者"免"的可能?

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精彩语录:能做的时候多做一点,市场不好的时候利用"脂肪"过冬
 
 

      后调控时代,房地产产业链上的任何一个环节都要受政策的影响。而后调控时代,中介的命运该由谁来定义。如何在冰封期生存?陈宇珏认为,"在能做的时候多做一点,积聚脂肪,在市场不好的时候用这些脂肪去过冬。"我们相信市场底层,刚需还是存在的,问题是谁能够做到这个需求。在过去,哪家公司的积攒的经营资本更丰厚一些,能够支撑的时间就更长一些。从长期来看,我们还是看好市场的发展的,因为我们看好二手房在整个房地产市场的作用。也可能提到二手房向一手房的转移,很多中介在市场不好的时候往往会转向一手房转移,业内流行的一二手联动也为后调控时代的二手房提供了新的出路。

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“18年来觉得这个行业的经纪人员非常辛苦,唯有坚持能做下来,做生不如做熟。你做一个商圈,做一个区域,长时间累积下来一些东西,资源、人脉、经验……这些都是值得沉淀的。因为这个行业不能今天开明天关,要做得长久还是要长期坚持下去。360行,行行出状元。中介市场是人们生活最重要的部分之一,一定有它的市场。”
 
人物介绍
陈宇珏
中原地产中介住宅部西区总经理
陈宇珏,中原地产中介住宅部西区总经理,从业地产18年,她的哲学是"诚":即待人真诚,对人热诚。语录精选:做事先做人;好的销售,要有开朗,积极,乐观的心态;一个人要有企图心,但不要贪心;只有知道自己想要什么,才会去努力。
 
实录回放
2.细则应明确五点范畴
3.倔强者的人生哲学
4.新国五条会误伤刚需
5.一个人要有企图心,不要贪心
 
制作团队

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  露露(微博) 管婷婷(微博  

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