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进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,出售自有住房按转让所得20%计征个税。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率…[详细]
杨红旭第一时间在腾讯微博上表示:“国五条细则新鲜出笼!非常重要的、具有新意的三条:1、限购进一步升级,明确了统一标准!2、二手房的个调税,由交易总额的1-2%,从严按差额的20%征收!3、少数高房价城市…[详细]

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具体内容各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
解读 中断一年后再次强调房价调控目标,并明确问责制,一方面显示出调控房价的决心,另一方面重新推出,也显示出政府层面对于房价的要求依旧是房价需处于合理范围内。
专家观点谢逸枫:今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标,并将城市范围缩小,但是在2012年停止之后,在今年重新启动却无具体的标准与时间表,可以说是无新意可言,老话重提。2011年1月的“新国八条”,首次提出:2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。2012年,中央没有出具体的规定,要求各地制定目标,基本是名存实亡。
具体内容严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
解读 为此次五条措施重点。明确提出限购同城区域、限购住房类型,更强调差异化调控,另一方面,也可理解为限购的升级版,从国家层面要求细化限购措施。再提房产税扩大试点,表明房产税必定作为长期制度进行执行。
专家观点谢逸枫:暗示限购政策会有小规模升级的信号,但是无明确的具体方案规定,进一步收紧有待观察。谢逸枫接着说,首次在国务院楼市新政调控之中明确提到今年“扩大个人住房房产税改革试点范围”,但是扩大到多大范围,具体增加到什么城市,无下文。据谢逸枫分析,以一线城市的北京、深圳、广州、天津和少数房价偏高的二三线城市为主,外加湖南与湖北物业税空转成房产税已经准备的中西部地区或城市。

全国目前限购城市一览


城市
限购区域
直辖市
北京
全市
上海
全市
天津
全市
重庆
未出台限购政策 但出台房产税含限购政策
计划单列市
大连
市内四区及高新园区
宁波
全大市范围
厦门
本市行政区
青岛
市辖七区
深圳
全市
其他城市
台州全市市域(含所辖县〈市、区〉)
三亚
主城区(河东区与河西区)
苏州
市区(沧浪、吴中、相城、金阊、平江、苏州工业园区、高新区)
无锡
市区
温州
全市行政区域内
佛山
市区
金华
市区
城市
限购区域
省会城市
石家庄
市内五区、高新区
太原
市辖六区
沈阳
二环内区域
长春
全市
哈尔滨
市区内
南京
全市
杭州
杭州主城、萧山、余杭
合肥
合肥城区(瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区)
福州
五个市辖区(鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区和晋安区)
南昌
南昌市区(东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区)
济南
市区范围
郑州
市内五区和郑东新区
武汉
全市(所有行政区域)
长沙
市辖五区(限购90平方米以下)
广州
市辖十区
海口
市辖四区
成都
主城区
贵阳
市中心城区一环内
昆明
主城四区及呈贡县行政范围(含三个国家级开发区和度假区)
西安
市辖区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区)
兰州
城区
西宁
城区(海湖新区除外)
南宁
市区范围(各城区、街道办事处所管辖区域)
呼和浩特
市区
银川
市区
乌鲁木齐
全市
  按照最新出台的“五条标准”来看,秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准,另有约18个城市(赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头)在单一标准衡量中位于前列。
   

上海、重庆房产税细则一览

   
 
   
  注1:2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米。即今年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围,到1.5万元/平方米就是三倍,就是1%的税率,如果到2万元/平方米,就是四倍,为1.2%。
注2:上海2010年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米,两倍均价约为45000元/平方米,按照规定,小于45000元/平方米,税率为0.4%;大于45000元/平方米,税率为0.6%。
 

专家解读房产税

解读一:如何影响房价

  • 潘石屹:房产税对房价没有太大影响

    潘石屹

    近期热炒的房产税其实对房价不会有影响,今年房价是否上涨,还是要取决于货币政策的宽松程度。

  • 王朝才:房产税调控 房价将回归理性

    王朝才

    中央加大对房产税试点,旨在去掉房市泡沫,是针对房市过高价格的理性回归。

  • 卞洪登:房产税开征房价为何还没降

    卞洪登

    全国两会后,各地不断有房产税试点的消息。近期,广州、深圳等城市也被曝出要试点房产税的消息。

解读二:对政府与百姓的利弊

  • 贾康:房产税将成未来财源支柱

    贾康

    房产税在发达地区最重要的任务现在并非筹集收入,而是调节社会经济生活,但其未来的财源支柱属性将会逐渐显现。

  • 牛凤瑞:受其影响 房屋租赁价格或上涨

    牛凤瑞

    全国范围扩大房产税试点会增加购房者的成本,同时,购房者会将成本转嫁租赁方,国内房屋租赁市场的价格将会出现上涨。

  • 石兆:重庆房产税扩大征收范围伤了谁

    资深时政评论人士 石兆

    要想安全地征收这个税,起码要有几个前提条件。软条件是增强执政能力、信任度,让大家觉得这税即使不心甘情愿,也至少可以忍受。

解读三:房产税未来角色

  • 叶檀:以房产税替代限购才是正道

    叶檀

    中国会放松房地产调控都是不通中国现实之论。提醒一下,冬天刚到不久,离春天远着呢。

  • 朱中一:未来房产税将取代限购政策

    中国房地产协会副会长 朱中一

    楼市调控的方向性正确,必须要坚持。将来可能有一个政策来取代它,比如说将来的房产税问题等政策。

  • 刘尚希:应定位为住房调节税

    财政部财政科学研究所副所长 刘尚希

    房产税作为税收的调整是合理的,不过如果把它作为抑制房价的武器,不但是目的不对,方法也不对。

具体内容2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
解读 “供地不低于前五年平均水平”,此条为国土部此前政策重申,结合此前政策,今年监管重点或在存量地块供应进行发力;有别于以往政策,此次强调“尽快形成有效供应”,一方面为督促地方政府,另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性。
专家观点谢逸枫:此条没有可看的点。按照前四年(2009年-2012年)住房用地供应总量看,基本低于原实际供应量,今年也不例外。而“90/70”政策的执行虽有,但是不乐观。
具体内容全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
解读新点在于从国家层面提出保障房“完善并严格执行准入退出制度”,“外来务工人员纳入保障范围”两条,旨在完善保障房运行机制。
专家观点

施宏睿:把刚需引导保障房来的,减小市场压力的减压阀,增大保障房人群,关键是靠看保障房的供应量,因为刚性需求会随着各种因素不断增加。

谢逸枫:这非常值得关注,体现国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分,“将外来农民工转变城市人口”,完善住房保障体系,有望缓解保障房空置房。今年各地公租房的需求将大幅增加,财政部的财政支持与地方政府的土地供应及建设规模力度增加。但是,外来务工人员纳入住房保障体系内,在现实操作中仍存在很大难度,供应不足,户口受限,分配制度存在不公平,缺乏具体的配套政策。

具体内容加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
解读 再提明码标价规定,与目前执行“一房一价”进行呼应;再次重申个人住房信息系统,但缺乏具体目标,后续或有新动态推出。
专家观点

施宏睿:工程量大,从一线城市开始,会慢慢覆盖到二线城市,因为一二线城市基础较好,比较成熟。4、5线城市很难做i,全部覆盖根本是不现实的事情,信息联网任务巨大,不可能在13年完成。

谢逸枫:要求开发商“明码标价”,实际上操作缺乏可行性。2010年提出,2011年,国家发改委大力推行,但是效果不好,最后形同虚设。此外,国务院新政首次提到调控长效机制的建立,有利中国房地产市场发展。

政策出台背景——价格和需求

 
    价格:百城住宅价格环比连续8个月上涨,1月突破1%根据中国房地产指数系统对 100个城市的全样本调查数据显示,百城住宅均价连续 8个月环比上涨,1月达到 9812元/平方米,涨幅明显扩大至1%,同比在上月止跌后继续上涨,涨幅为1.20%。十大城市二手房价格走势领先新房,涨幅更大,如 2013年1月北京二手房价格已连续 12个月环比上涨,当月同比涨幅达18.8%。
    需求:主要城市新房延续年底热销,代表房企销售同比增长超1倍。今年1月,35个代表城市周均成交517万平方米,比 2012年全年水平高出16%,同比增幅超过2倍,处于近年较高水平(受季节性因素影响环比下降14%)。2月前3周,代表城市周均成交量受春节影响显著回落至 282万平方米,但同比(含春节假期)仍大幅增长1.3倍,市场热度不减。 数据来源:CREIS中指数据

四轮楼市调控关键点对比

四轮楼市调控
关键点对比
2013.2.20 新国五条 2011.1.26 新国八条 2010.9.29 调控措施 2010.4.17 国十条
首套房首付比例

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不分住房大小,一律要求首套贷款首付要30%及以上。

要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。
第二套及以上住房贷款

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对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

不分地区,要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。

在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
非本地居民购房

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

非本地居民住房贷款未做明确限制。
限购

严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

只有后来北京版调控细则中采取限购措施,要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
问责

各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则,已经出台细则的要完善。

停留于空泛问责。
房产税严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。---------

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