地产江湖几经沉浮,多少英雄折戟沉沙。他的故事,或许讲述的不只是一个地产人自己的故事。当个人命运被裹挟在时代洪流中时,或从时代潮头跌落,或凭胆识和眼光跃起为弄潮儿。
   
 
 
  一个在房地产界摸爬滚打了15年,如今掌舵半个保集集团的地产老总,初见时,一身黑色休闲装,眼神深邃,表情稍显严肃,话题聊开后,又发现他诙谐幽默,思路清晰,言谈睿智。
       

他直率的可爱。毫不忌讳的坦言当初进房地产行业就是看准了它能赚钱,不能养家糊口的行业不能进,房地产这十年都是高薪行业。
       他理性的可怕。08年4万亿救市政策不出,过去十年积累的财富不全泡汤了,这在当时市场环境下不得不做。这十年,房地产吸纳了太多的资本,突然崩盘对中国经济将是灾难性打击。

他狂妄却不自大。前十年,我们开发商太缺乏思考,2014年,是开启开发商行业思考的元年,接下来的十年,是诸侯逐鹿的时代,谁能生存?站在居住本质上思考的开发企业,保集要做“造生活”的开发商。

他是保集集团营销公司总经理,一个痛思前十年房地产所欠缺的产品研发,以实战家的身份开启房地产思考元年的布道者。

 
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“最近央行降息的信息你们媒体应该都关注到了,这一波政策的刺激对明年的市场影响最明显”,还未落座,王振宁已谈起了国家政策调整对于楼市的影响。

今年11月,时隔两年多,央行再度下调人民币存贷款基准利率,这给持续低迷的2014年楼市带来了新的亮光。

“资金口放松,融资成本降低,开发商的现金流不再单依靠销售回笼资金,还可以多渠道融资,不仅央企、大品牌房企,一般稍有实力的开发商都会卯足了劲拿地,明年的土地市场会很疯狂”。

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一个深谙经济变动对房地产影响的地产人在谈他为什么热爱地产这个行业,如何来看从业这十多年来对房地产发展的感触时,他不同于一般的地产人偏重于谈营销策略,他更愿意站在一个宏观经济面上去思考房地产。

80年代社会物质匮乏,是乡办企业带动社会经济发展。90年代中国加入WTO,世贸经济带动城市生产力发展浪潮,中国成为世界的制造工厂,投资、贸易和内需三驾马车带动中国经济进入飞速发展阶段。08年后,促进内需成为拉动经济增长新的举措。

对房地产而言,担当国民经济新的增长点这一角色从1998年住房改革后开始,近半个世纪的福利分房制度寿终正寝,住房步入“商品化”时代。

一个1999年入行,学经济出身的地产人娓娓道来其见证房地产业逐步从新的增长点,变成“支柱产业”,最后到“重要支柱产业”的演变过程。王振宁坦言过去十年中国经济对房地产的依赖已是一个无法改变的事实,绑在中国经济发展这条大船上的房地产,这10年像饕餮一般吸纳了太多的资本,一旦崩盘将带来灾难性后果。

事实上,不能说房地产有多赚钱 房地产最明显的一个特征是抵通胀!王振宁直言“虽说房价一直在涨,但钞票也一直在印, 08年到现在国家经济增长9倍,房地产增幅8倍,差距不大,老百姓买房等同于抵通胀。”

2008年,是王振宁谈中国经济形势和房地产变化中提及的具有标志性的一年。

这一年,受国际资本环境影响,人民币被迫升值,中国经济急转之下,社会问题滋生,为了对冲美国的货币宽松政策,保住前十年积累的劳动成果, 4万亿救市应运而生。

这一年,房地产进入动荡期。地产界笼罩着王石“房价拐点论”、任志强“ 百日剧变说”等看空言论,土地市场也上演了从07年的“地王”频出到08年流拍退地现象,行业光景不好,不少房企走下坡路甚至频临破产,房地产市场信心降至低点。

不曾料到,2008年11月,时任国务院总理的温家宝提出了刺激内需促进经济发展的4万亿投资计划,其中一大块的钱是用来投资扩大房地产,使得市场形势又有了翻转性的改变,2009年房价飙涨。

王振宁说起那个年份,对王石带着一份佩服,称王石才是那个看懂了中国经济的人,王石对外放出拐点论,08年万科在价格上也作出了战略调整,让大部分人以为房地产真到了下行阶段,但实质上万科在08年拿地的步伐没有停,2009年万科一跃成国内首家销售额突破600亿的房地产公司。王振宁调侃道“王石的战略性言论迷惑了不少人,他自己闷声发大财。”

 
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王振宁谈到“以2014年作为一个坎,此前谁是企业发展的功臣?能够决定去拿地的人就是功臣!”。这十年地价涨的可怕,在“面粉比面包贵”时还敢不敢拿地?比拼的是胆略和眼光。王振宁以自己的从业经历分析到,在2014这个坎之前房地产经历了三个大事件。

2005年,房地产洗盘期。房地产开发企业注册资本规范条例制定,洗掉了一批不规范的微型房企和皮包公司。

“50万开发资金,操盘300百亩地,可能吗?可能的。借用一句话说,站对了风口,猪也能飞上天。通过与政府谈合作拿地,50万用来建好围挡,开始在售楼处收钱,再偿还政府土地款,净赚个盆满钵满。”王振宁以身边发生的实例来说明当时房地产发展的不规范现状。

2008年,房地产茫然期。2007年的货币从紧政策打压了房地产行业高涨的势头,正如上文提到的看不懂经济形势的开发企业在这一阶段经历了生死劫。此外,王振宁还谈到08年房地产出现了一个特征:优质企业在这个阶段发展的飞速,绿城、星河湾等高端产品成为房企模仿对象,2008年之后的房地产行业与此前相比迈向了一个高端的商品化阶段。

2010年,丑化开发商。从2008年底到2010年,房价一路上扬,居高不下的房价让住房成为社会难题,引发一片舆论声讨,丑化开发商成为转嫁社会矛盾的手段。“开发商身上也应该流着道德的血液”等言论广传开来,开发商成为堵 “枪口”的靶子。

王振宁感慨道,前十年房地产蓬勃发展将房地产资产可抵通胀的本质展现的淋漓尽致,造房子跟印钞票似的,不管质量好坏都能卖出去。开发商对于房子作为商品使用价值的思考严重缺失,房子作为产品的研发不够,服务滞后。

2014年,是开发商开启未来十年行业思考的元年。

2014年房地产开始去金融化,引发开发商思考,认清房地产开发商是生产商而非印钞商。王振宁谈到未来房地产比拼的是开发商的整个服务体系,包括从智能化产品研发设计到后期服务的创新,开发商的关注点不仅仅要落在前期销售上,更要关注末端。房地产不仅要造房子还要造生活,王振宁举了我们在产品设计上对于居住者邻里关系建造的思考,房子不仅仅关注居住舒适度,还要能满足生活需求。

最近小米公寓火了,单身青年公寓的精准定位,大堂空间、娱乐空间的设计使得项目功能更偏重于打造一个交流平台或是创业基地,打破了租客关于“家”的理念,这种在产品和服务上的创新,是未来房地产行业发展中开发商的思考方向。

王振宁严肃的讲到,接下来的十年,是残酷的10年,是优胜劣汰,胜者为王的时代。房地产从一个盲目扩张的阶段进入到了诸侯逐鹿的年代,大量的开发商将在这个淬炼中被淘汰。

这已经不是最好的时代,但未必是最坏的时代。对于一批能够提供研发,产品服务的优秀企业而言,未来10年,将是他们的黄金十年。

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随着访谈的深入,我们愈加明显的感受,这位谈话温和中透着傲气的地产老总在沉淀思考中,有自己的眼光和判断,他不仅敢想,还能实大刀阔斧的实干。

今年4月,王振宁接手金华区保集·外滩项目后,原本销售平平的项目一跃成为金东区销冠,有媒体问起背后的原因,王振宁仍不肯多谈营销策略,他狡黠的用一个“道”字来解释。

在年底市场出现回暖苗头,各家积极跑量时,保集澜湾却开始着手调整产品,修炼“内功”。

在谈及保集澜湾项目时,王振宁同样站在一个全局者的眼光上分析,项目位于国务院正式批准设立的中国(上海)自由贸易试验区,是中国经济新的试验田,势必带来大量的企业的进驻,形成新的经济区。另外,由国家商务部牵头的上海迪士尼乐园也在区域内,迪斯尼乐园的建设带动的是中国动漫产业链的升级,将来衍生的经济动力不可小觑。

王振宁在分析2014年政策的新风向后,对明年的市场怀有极大的信心,而且预备继续饯行其在产品和服务上“道”的探索。

“今年保集澜湾将扎实做好产品硬件和软件服务,回归产品,回归服务,回归高科技人性化,回归生活,明年的保集澜湾将会展示一个全新的居家风格。”谈到此,王振宁还“傲娇”的卖了个关子:我们的产品会给上海一个小惊喜。

保集澜湾的“闭关修炼”让人不禁好奇,王振宁哪里来的那份胆魄和战略眼光?

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他每天只睡5个小时,《货币战争》摆在案头已被翻出了毛边,习惯跳出地产看地产,善于从经济学的角度来看问题,拥有一般人难以企及的大局观思维和客观分析研究的方法论。15年的从业经历在他身上沉淀的是实战经验、是逆势而上的谋略和胆识,他不仅是一位思考者,更是一位实战家,以一个布道者的身份践行着自己对于新十年地产的思考。
 
人物介绍
王振宁

保集集团销售公司

上海翔祥房地产经纪事务所总经理

王振宁,保集集团销售公司、上海翔祥房地产经纪事务所总经理,在房地产界摸爬滚打了15年,他喜欢跳出地产圈子看地产,以经济的角度诉说着地产10年,他直率,他理性,他狂妄但不自大。15年的从业经历在他身上沉淀的是实战经验、是逆势而上的谋略和胆识,他不仅是一位思考者,更是一位实战家。

 
实录回放
1.开启房地产思考元年的布道者
2.三句话不离经济形势 预言2015土地市场
3.回顾4万亿救市政策 拿偶像王石“开涮”
4.放言谁能造生活 谁就是市场赢家
5. 把脉保集澜湾 预给上海一个小惊喜
 
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稿

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