二手房买卖为什么要通过中介?

中介和购房者是居间合同法律关系

赵海英律师:购房者与中介是合同法上的居间合同法律关系,据《合同法》第424条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

《合同法》第425条规定:居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

通过中介买卖二手房省心省力

赵海英律师:对于二手房买卖而言,通过房产中介进行代理,省心省力,因为二手房买卖的操作流程比较复杂:寻找房源、实地看房、确认房屋产权、审查买卖双方资格、签订房屋买卖合同、核定双方税费、办理担保、申请银行贷款、办理过户手续、领取房产证等。

买方与中介签居间合同的核心内容是中介提供服务买方付中介费,因此,对买方来说,中介的服务在居间合同中要明确约定,中介费须分期、按比例支付,居间协议签订时付1/4,房屋买卖合同签订时付1/4,待房屋过户完买方拿到新的产权证后再付剩余的1/2。

这样,对买方的保护力度较大,若未能顺利过户的,买方支付原约定中介费的一半即可,以免交易过户不成时与中介产生纠纷。

中介费的缴纳标准是成交价的1%

赵海英律师:上海二手房买卖中介费收费标准规定,买方和卖方各需承担的中介费不得超过房地产交易中心登记成交价的1%。一般来说,卖方会要求买方支付全部税费,一旦达成协议,买方实际支付的中介费为房屋成交总价的2%,是一笔不小的开支。

法律依据有《价格法》、原国家计委《关于印发<中介服务收费管理办法>的通知》和《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》。

二手房买卖必须通过房产中介吗?

二手房买卖可以不经过中介

赵海英律师:对二手房买卖而言,通过房产中介进行代理省心省力,但这不是必须的,只要掌握了二手房买卖的详细流程,您完全可以自己操作可以省下一笔不小的开支。

1、房屋所在地是否有限购政策,如有买方应先根据当地的政策确认是否有购房资格(以上海为例本地户籍限购2套,外地户籍已婚人士在本地正常缴2年以上社保限购1套)。

签完房屋买卖合同后再确认,没有购房资格为时已晚,买方须承担买卖合同不能履行的违约责任。

2、贷款买房(无需贷款,可省略)

第一种情况,纯商业贷款及组合贷款。买方到银行贷款受理部门确定贷款额度(携身份证、收入证明、户口簿、结婚证或单身证明;如使用商贷与公积金贷组合的贷款,还要提供公积金账号)

第二种情况,纯公积金贷款,买方到上海住房置业担保有限公司驻各区的营业部(须到房屋所在区的营业部)确定贷款额度,带身份证、结婚证或单身证明、户口簿、公积金账号、收入证明等。

3、到房屋所在地的区房地产交易中心购买“房屋买卖合同”,要贷款的买6本一套的,不贷款的买5本一套的,建议多买一到二本,以免写错项目,进行修改,还要重复购买。

4、买卖双方填写一式六份房屋买卖合同,未尽事宜写入“补充条款”栏。

5、买方带好经双方签字并盖章的买卖合同和身份证、户口簿等相关证件到房产交易中心查询一下买方是否有购房资格。

6、购房资格审核通过后买方付首付,双方携相关资料到房地产交易中心核定各自的税负;

7、买方带好经双方签字并盖章的合同,带上其他证件材料等,去银行申请贷款。

8、买卖双方携合同以及其他一应证件材料,一同去交易中心办理过户手续。

9、去财政局指定的金融机构开具购房款发票(一般在房地产交易中心都有窗口)。

10、凭收件单去交易中心领取新的房地产权证。银行和买方凭借新的房产证去办理抵押权他项权利登记证书,他项权证办好后,银行向卖家发放贷款。

经中介买卖二手房存在哪些法律风险?

交易失败未过户合同已签仍需缴中介费

赵海英律师:房产交易失败分两种情况:1、双方已签署房屋买卖合同,但未能过户给买方。一般只要双方签订房屋买卖合同,就可以认定中介促成了交易,买卖双方都应全额支付中介费,即便最终卖方未将房屋过户给买方,也需缴纳中介费。除非居间方对未能顺利过户有重大过错,或居间协议明确约定只有房屋过户到买家后才需全额支付中介费。

2、双方未签订房屋买卖合同。居间人未促成合同成立,不得要求支付报酬,但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此,若双方未签订房屋买卖合同,则买卖双方无需按约支付中介费,但需向中介支付必要的交通、电话、打印、复印等费。

由于买方过错造成合同无法履行,买方违约

买方与中介签订合同后才发现,由于买方已在外地按揭购过房,无法在上海按照首套房办理贷款,买方无法支付70%的首付款,无法买房。

赵海英律师:房屋买卖合同是买卖双方真实意思的体现,买方应按照合同约定的时间支付房款,由于自身原因未能贷款,同时又无力支付占总房款70%的首付款,这是由买方自身的过错造成的,对买方而言,其未能支付70%首付款,属于违约行为,应当按照合同约定向卖方支付违约金。

中介应该履行告知义务,否则承担过错责任

中介未将银行贷款的事告知买方致按首付70%付款,中介是否有过错?

赵海英律师:第一种情况,买方与中介签订居间协议前已告知自己在外地有按揭购过房的情况,并告知自己只有30%的付款能力,剩余的房款都需贷款,此时中介仍承诺可按照首套房贷款70%,而最终由于限购限贷政策的限制,买方付不起70%的首付款,导致交易失败,则中介有重大过错。

赵海英律师:第二种情况,买方与中介签订居间协议前未告知其在外地有按揭购房的情况,且中介也未能及时提醒并询问买方是否有异地按揭的情况,则中介作为受委托居间的专业人士,有较大过错。但买方自身未能及时就限购政策进行了解,自身也有部分过错。

结语

随着二手房市场日益活跃,二手房买卖曝露的问题也越来越多,尤其是有中介参与的二手房买卖。建议大家通过中介购买二手房时一定要仔细看意向金协议、居间合同和房屋买卖合同,因为中介提供的都是格式文本,容易规避中介的法律责任隐藏法律风险,也可以在签订前咨询一下律师。

律师嘉宾
赵海英律师

姓名
赵海英律师

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执业证号:13101200911129052

所在地区:上海-闸北

执业机构:北京盈科(上海)律师事务所

联系电话:13774450050

咨询QQ号:764986060

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