名词解释:老公房

什么是老公房?

赵海英律师:老公房即老旧的公有房屋的简称,根据《城市公有房屋管理规定》第三条之规定,“本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋”。

根据1990年《上海市城镇公有房屋管理条例》中的定义,公有房屋指的是“全民所有和集体所有的房屋及其附属设施”。

老公房的产权归属是怎样的?

赵海英律师:公房制度,是在新中国建立之后,在城镇土地及房屋国有化的背景下建立起来的,以房屋公有、国家统一调配使用、使用人支付租金为主要内容的城镇房屋产权制度及管理制度。就权属而言,老公房的所有权归国家、集体或国有企业、事业单位。

公房主要分为直管公房和单位自管公房。直管公房是指由国家房产管理部门直接经营管理的房屋。单位自管公房是指由企事业单位自行建设、分配和管理的房屋。

聚焦:老公房的买卖

老公房能否进行买卖?

赵海英律师:老公房不可以自由买卖,但可以置换买卖或者买下产权后出售,如果要买卖是需要一定的手续的。需要经过当地的房屋管理部门同意,必要时还需要经过国资委批准。

需要承担的风险是可能无法办理产权转移(过户)手续。符合买卖条件的老公房,交易后一定要记得及时办理过户手续。

购买老公房能否向银行申请贷款?

赵海英律师:购买老公房可以向银行申请贷款,但是若房龄较老,商业贷款一般成数较低,若购房者个人资质太差的话,有个别银行甚至拒绝为部分老公房进行商业贷款。

买卖双方须提供的相关资料准备齐全。购房人(贷款人)须提供的资料有:户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖合同、夫妻收入证明(单位收入证明)、税单、银行流水单等。

购买老公房应该缴纳哪些税费?

赵海英律师:根据所卖的老公房的产权是否满五年减免营业税、是否唯一住房减免个税、评估价、面积、购房者是否首次购房享受契税优惠等情况,缴纳如下:

营业税5.65%卖方缴纳,普通住房满五年可减免;契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%,超过140平或非首次3%,买方缴纳;所得税按全额的1%,由卖方承担,普通住房满五年唯一住房减免。

测绘费1.36元/平,买方缴纳;评估费0.5%(评估额允许浮动)买方缴纳;交易费6/平,双方;工本费80元,买方(工本印花税5元)买方。

直击:老公房买卖注意事项

购老公房后户口未迁走应如何处理?

赵海英律师:老公房的户口问题是困扰买房人的难题,户籍的迁入和迁出均归公安机关管理,不属于法院的受案范围因此法院不予立案。

公安机关在处理户口纠纷时,受到户籍政策的限制。房屋是卖方唯一住房,无其他房屋可供户口迁入,无论买方理由多充分公安机关都无法强行迁出卖方户口。

解决方案:约定户口迁出条款时注意以下几点

赵海英律师:对于老公房买卖而言,户口问题必须预先调查核实。无论卖方承诺房屋内是否有户口,购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。

1、明确的在合同中约定卖方迁出时间。

2、预留部分房款并约定具体的违约责任。约定每逾期一天的罚金,在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。

3、如果卖方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。应在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任,约定较高的违约金,例如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算,直到卖方户口全部迁移为止。

老公房买卖应该注意哪些事项?

房屋手续是否齐全,如产权是否明晰、有无产权纠纷风险;交易房屋是否在租,如有租约,何时到期;是否有户口问题。

土地情况是否清晰;市政规划是否影响;福利房屋是否合法;单位房屋是否侵权;物管费用是否拖欠;中介公司是否违规;合同约定是否明确等。

结语

老公房由于产权不明晰买卖时存在很多法律纠纷,建议购房者全面了解老公房的户口问题以及权属问题,有问题可以先咨询一下专业律师避免不必要的法律纠纷。

律师嘉宾
赵海英律师

姓名
赵海英律师

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执业证号:13101200911129052

所在地区:上海-闸北

执业机构:北京盈科(上海)律师事务所

联系电话:13774450050

咨询QQ号:764986060

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