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专家答疑

大申网友提问:文中的温女士是否真的要缴5万元的违约金?
大申房产顾问奚律师:温女士必须要证明当时与销售人员达成口头协议取代了书面合同,否则按书面合同来履行。

大申房产顾问 奚正辉律师

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购房是一件人生大事,而购房者多倾向购买一手房,因为其房源正规,猫腻较少,却殊不知开发商的案场销售也会忽悠人。温女士年前准备在昆山花桥房时,轻信销售的口头承诺,若不全款付清上百万元的房屋款,就要缴纳5万元违约金。

去年10月,上海地铁11号线花桥延伸段正式开通试运营,市民只需1小时就能从昆山花桥方便快捷地抵达上海市区。这对无法承受上海高房价的刚需族和看准了昆山未来发展前景的投资客来说都是一大喜事,一时间大批上海购房者涌入昆山“抢房”,温女士便是昆山置业群中的一员…[详细]


温女士在售楼处看房时,得知案场正开展付1000元办VIP卡得优惠的活动,只要办了VIP卡就可获得优先选房资格和购房优惠。一听到有优惠,温女士二话不说便掏了钱办了VIP卡。但就在温女士决定买房后,她又被告知活动VIP卡活动取消,改成了交2万意向金可抵5万房款的优惠。虽然VIP卡活动取消,但温女士决心买房,为了获得3万元的优惠只得乖乖照办。

温女士看房后,刚到家,销售人员的电话就打了过来。原来是销售人员通知她今天2万抵5万的优惠没有了,已付的意向金可以退还,现在优惠变成买房直接95折。温女士计算着:自己定下的户型接近100平,均价虽然还没正式确定,但销售人员拍着胸脯说预计在9000元/平左右错不了,若是按照95折优惠,能省下4万多元房款,比2万抵5万划算多了。在电话中,温女士几番与销售确认优惠,询问是否无论何种付款方式都有95折优惠,在得到肯定的答复后,温女士终于放下心来。开发商一天之内优惠方案变了三次,温女士只希望不要再出新的优惠了,否则自己的总买房早晚会变成一笔糊涂账。

开盘前夕,销售人员又联系上温女士,询问其最终购房意向,称如果确定要买就先付3万元定金,温女士匆忙赶到售楼处缴纳了3万元订金。在订金支付后一周后,销售人员通知她周末开盘,可前来选房。

当周末温女士赶去现场时,她发现当天的开盘价不是销售人员当时与她保证的9000元/平,均价已近万元。来昆山买房本就是看中了它的价格优势,可该楼盘摇身一变成了“万元盘”,温女士都觉得有些难以接受。但是一想到3万定金已经付了,单方面毁约无法拿回定金,加上花桥房价跟上海郊区的楼盘相比还是有一定优势的,温女士咬咬牙决定买下,不过她觉得在开发商多变的方案面前,自己犹如待宰的小羊,没有任何反驳的余地…[详细]


在开盘当天,温女士选好房后准备签下的购房合同。因为之前她一直认为自己跟销售谈妥了付款方式,由于开盘现场购房者众多,销售人员不断催促,但出于对开发商和信任,再加上自己又是第一回买房,看着密密麻麻的合同条款感到十分头疼,因此在签订购房合同时并未能逐条查看合同内容。

正当温女士想象着未来交房入住的情景时,发商的电话就打来了,催促温女士按合同中的规定付款方式,即在交了首付后的两个月内付清剩余房款,如逾期将按规定须缴纳总房款的百分之五作为违约金。温女士买的这套两居室总价在100万左右,现在不知为何要承担近5万的罚款,温女士当然不愿意,她多次与开发商沟通,强调说当时约定余7成房款在2016年交房后付清时,可是开发商完全否认了交房后付清的说法,并要求她按时付清房款。

温女士表示自己有能力出剩余房款,只是离交房时间尚早,付了钱之后这房子质量怎么保证?若不延迟缴纳房款,那今后出了问题开发商能妥善解决么?出于这样的考虑,温女士坚决不同意开发商的两个月内付清的要求。在跟开发商沟通无果后她无奈求助律师,律师表示如果不能证明销售人员当时存在欺诈,则须遵从合同条款,但是当时只有口头承诺,并无第三人在场同时自己疏忽也没有录音,这该如何能证明呢?

温女士承认自己买房时太轻率,但是自己无辜被骗,实在是不能咽下这口气。眼看着最后付款期限即将来临,温女士只能做好两手准备,一边筹集房款,一边寻求律师的帮助,为今后可维权路做好准备…[详细]


温女士一直在上海做小生意,多年下来小有积蓄,便想着投资楼市。在得知了11号线将开通的消息,她便考虑在11号线沿线购房。“无论是用来自住还是出租投资,趁着花桥房价还不贵,买了总不会吃亏的”,温女士是如此打算的。可是,看了一些楼盘她都没有中意的,听说嘉定新城板块在11号线延伸段开通前后一些楼盘价格足足涨了好几千元,不免有些着急起来,只希望在昆山还没大涨之前能赶紧抄底。

2013年末,温女士经人介绍到位于昆山花桥的一个售楼中心看房,当时该楼盘尚未建成样板间,温女士只能详细研究项目沙盘。在销售人员的讲解下,她对其中一个两居室户型十分满意。周围的购房者有不少来自上海的购房者,他们匆匆听完介绍,就现场拍板订房,或许这样的气氛影响到了温女士的购房心态,看着面前精美的沙盘和怀着对未来昆山发展的憧憬,她当场决定要买下那套中意的两房

看房时,温女士向销售人员表示,自己先付总房价的3成当作首付款,余下总房价的7成款项将在2016年交房时付清。销售人员听了温女士的要求,她表示认可,并称“我们这的房产公司能允许这样的交法”。销售人员的回答含混不清,只希望温女士早日签约。但在温女士看来便是销售人员已明确认可了自己的付款方式。

签购房合同时,温女士没有认真逐条查看具体条款,草率地签订了购房合同。正由于温女士在购房中的疏忽大意,使得她吃了大亏…[详细]

温女士的买房过于草率,仅靠沙盘及售楼人员讲解决定购房,而且在签订购房合同,也没有仔细查看合同条款,仅与销售人员口头协商了付款方式。温女士提醒想购房的网友,选购房子的时候,不能全信销售人员的一面之词,必须以购房合同及补充协议为准。