如何看懂商品房买卖合同

签买房合同被销售牵着鼻子走

在签订商品房买卖合同时,很多人往往是被销售牵着鼻子走,让签哪就签哪。

王媛媛律师:在签订商品房买卖合同时应认真、仔细阅读合同条款,切忌未全面了解情况下草草签字导致日后产生纠纷,损害自身权益。在签订商品房买卖合同时一般来说要注意以下条款。

商品房买卖合同中有哪些条款是需要特别注意的?

首先,应确认商品房的基本情况,即商品房所在建筑物主体结构、商品房所在位置、层数,商品房建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积、层高各为多少。

其次,需注意所购买的商品房是否有抵押,解除抵押的条件和期限;还应注意开发商有关房屋质量和保修责任的承诺。

再次,应明确所购买商品房计价方式和总价款、付款方式、逾期付款违约责任。

最后,应注意商品房的交付条件、具体何时交付及逾期交付违约责任,开发商何时与购房者办理房屋所有权转移登记。

开发商宣传彩页与实际交房不符可追责

王媛媛律师:开发商如在宣传彩页中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

宣传彩页中开发商对房屋及相关设施的说明和承诺视为双方商品房买卖合同的组成部分,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商违反的,应当承担违约责任。

遇“霸王条款”需补签协议

霸王条款是开发商的单方行为

王媛媛律师:在签订商品房买卖合同中有些开发商会在政府提供的主合同外与购房者对合同做补充约定,不与购房者协商一致,开发商单方对双方权利义务进行约定。

有些情况下,这些条款未遵循公平、平等原则,会限制购房者权利。购房者在购房合同中遇到“霸王条款”应积极维护自身权利,要求开发商对“霸王条款”的内容进行解释。

格式合同中易隐含“霸王条款”

王媛媛律师:购房者对“格式合同”如果有异议应要求开发商进行修改和变更,不要轻易签订,否则,可能会对自身权利造成极大的限制。

购房者在签订买卖合同时,基本上都是开发商提供格式合同,让签哪就签哪,根本不看商品房买卖合同中的条款,很容易步入“霸王条款”的陷阱。

霸王条款可申请法院变更或撤销

王媛媛律师:如果已经签订“霸王条款”,而这些条款明显违背公平原则或购房者受到欺诈或因重大误解签订了“霸王条款”,购房者可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。

涉及违反法律或行政法规的强制性规定或损害社会公共利益等,这些“霸王条款”是无效的。

商品房买卖合同小细节需留意

开发商口头允诺不可信以合同为准

合同中约定付款方式和贷款结清日期,开发商口头说可延期付款,以哪个为准?

王媛媛律师:开发商口头说可以延期付款属于对双方事先书面约定付款期限的变更,但如涉及诉讼购房者举证困难,一旦举证不能,要按购房合同的约定承担违约责任,如果双方同意变更付款时间,要以书面形式约定。

购买期房交房时存质量问题先鉴定

王媛媛律师:开发商是否违约要根据购房者与其签订的商品房买卖合同,交房时如外墙开裂、阳台破损,购房者应先申请鉴定,根据鉴定结果要求开发商进行修复并承担修复费用再向购房者交房。

购房者不要急于收房,以免收房后物业、开发商互相推卸责任,如果房屋外墙开裂、阳台破损严重问题严重影响正常居住使用,购房者可请求解除合同和赔偿损失的。

精装修房存质量问题可申请换房

王媛媛律师:在购买精装修房时,购房者应与开发商就装修问题做补充约定,购房者要注意相关条款,如装修所用材料、房屋配备的陈设、具体品牌、型号,交房需达到标准、违约责任如何承担等。

如购房者在收房后发现装修存在问题,材料与样板间严重不符,可依购房合同和装修约定追究开发商违约责任,要求开发商修复并承担费用,如装修存在严重问题,影响正常居住、使用,可申请换房。

结语

随着沪楼市成交量的增多,商品房买卖合同纠纷层出不穷且五花八门,很多购房者都遇到过格式合同中隐藏的“霸王条款”,亲们,你们可长点心吧,买上百万的房子就不能花10分钟多看几眼购房合同?

律师嘉宾
王媛媛律师

姓名
王媛媛律师

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执业证号:13201201411406835

所在地区:江苏-南京

执业机构:江苏朗华律师事务所

联系电话:18305193747

咨询QQ号:473735478

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