(腾讯大申房产讯 文/小闺 水雲)昨天顾女士向小闺咨询,说他儿子研究生毕业了,目前工作定在中山公园附近,有上海户口,是首次置业,预算300万,打算在上海买一套轨交房,兼具自住和投资的属性。【更多】

了解详情后,小闺开始做购房攻略。

第一步 列出购房考虑要素

要素一:预算300万;

要素二:新房或次新房;

要素三:地铁盘;

要素四:兼具投资和自住属性;

要素五:在中山公园附近上班;

这样的房子真的有吗?

第一,上海中山公园位于上海长宁区市中心,目前区域内的最便宜的新房均价是68000元/平。

第二,要兼具投资和自住属性,购买的房子配套、楼层、装修等各方面起码得具有一定优势。

第三,轨交2号线、3号线与4号线在中山公园设有站点,地铁盘房源应该会有。

第四,“次新房”是指年代较新的二手房或空置房,一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。(据业内人士称,在实际的成交过程中,房龄在10年之内的房屋也算次新房,如真是这样,那么也就是说,要考虑2006年后建的商品房。)

很多人可能对次新房不大了解,小闺在这里给大家科普一下所谓的性价比高的次新房。次新房是房龄在5年之内的二手房,房子还算很新,按照二手房的交易程序来走。是两证齐全的现房,基本上都是装修好的,可以直接入住。基本上也都分布在新房较多的地方。次新房的价格较之于新房便宜些,大概是同区域新房的8成到9成。

第五,预算300万。之前小闺盘上海各区门槛价已调查过,300万的预算在上海买新房只能考虑中外环和郊环了。比如在青浦、松江、嘉定等区域可以买个大户型,或者选择从郊环进到外环,买个小2房。

那具体能买哪?还是要从预算入手。300万,在上海还有哪些房源?

300万预算能买到的新房分布

根据之前做过的功课,300万预算买新房可以考虑以下区域:

嘉定区域内江桥、安亭、嘉定新城、马陆、南翔板块;

青浦区域内华新、青浦新城、徐泾板块;

松江区域内新桥、松江新城、松江老城、泗泾、九亭板块;

宝山区域内顾村、大场、杨行板块;

闵行区域内华漕、马桥、江川板块;

浦东区域内惠南、新场、临港板块;

还有奉贤和金山区。

想买地铁房?还得再来一轮筛选

年轻人非轨交不买房。金山和奉贤自然是不用考虑了,在中山公园上班,去这两个地方太远!

地铁16号线在惠南、新场、临港均设有站点;同样是距离太远的缘故,不推荐浦东这几个区域。

闵行华漕和马桥都没有地铁,据称华漕距离2号线较近。而5号线江川板块设有站点江川站,但是目前还没有通车。这两个区域也不考虑。

宝山的主要轨交线路为7号线;顾村板块内有顾山公园站;大场板块目前开通7个站点,而杨行板块内有轨交1号线共富新村地铁站。

地铁9号线经过松江的九亭,泗泾,洞泾,佘山,松江大学城,松江新城,松江老城区,以及松江火车站和松江南站。目前来说,松江新桥没有地铁。

青浦华新板块没有地铁可到达,通过青浦新城的17号线目前暂未开通。地铁2号线终点站在徐泾东。

嘉定的主要轨交地铁11号线,安亭、嘉定新城、马陆、南翔板块均设有站点。13号线也有已通车的部分站点经过江桥。

综上,宝山顾村、大场、杨行板块;松江泗泾、松江新城、松江老城、九亭;青浦徐泾;嘉定安亭、嘉定新城、马陆、南翔、江桥均可考虑。

考虑工作地点在中山公园附近,以上地铁可直达的区域是青浦徐泾,其它区域均需要换乘。

考虑工作地点、满足投资和自住需求还剩下哪些地方?

筛选出有地铁的区域后,考虑在中山公园工作,首次置业,自住的需求跟投资潜力同等重要,小闺扒了扒距离中山公园近,升值潜力大的板块,最后综合来看,推荐青浦徐泾东、宝山顾村、嘉定江桥、松江九亭和泗泾。

徐泾虽属于青浦,但从实际距离上离长宁更近,距离市中心仅10公里,而且地铁2号线直达。板块东面紧邻虹桥交通枢纽,不仅所属西虹桥商务成长区,也是最靠近大虹桥枢纽中心的区域之一。

2015年12月28日,宝山顾村大型居住社区拓展区基地-新顾城正式启动建设,开发总量超过600万平,有望成为产城相融合、功能有特色、配套高标准、宜居多元化的北上海之心。区域规划加上地铁7号线的依托,未来顾村房价上行是必定的。

江桥是嘉定距离市中心最近的一个板块了,紧挨普陀和长宁。是著名的动迁基地,一直是刚需们的“居住天堂”。借助大虹桥规划的东风,江桥的板块内的交通和商业配套、规划日趋完善。

江桥板块目前只有少量新房在售,新房均价在20000元/平米左右。

9号线的开通,带动了整个九亭的价值。板块内生活氛围逐渐浓厚,商业配套渐渐成熟。近2年,很多房企纷纷“弃”九亭择泗泾,再加上政府的基础建设,泗泾已成为徐家汇半小时黄金生活圈内的醇熟新中心。再反观一下泗泾目前的房价,称得上是上海的价值洼地。

定位中山公园 300万预算能考虑的次新房

在链家二手房网站上,以5年以内、200-300万、地铁房为查询条件,共搜索到了107套房源。在具体定位2 号线、3号线、4号线,三条地铁沿线的次新房,综合筛选后,推荐的二手房置业区域有:北新泾、长寿路、浦东三林、嘉定江桥。

北新泾 2号线直达,3站。二手房价格在3.5-4.5万/平。

长寿路到中山公园,换乘一次(13号线/7号线换乘2号线/3号线) ,4站。二手房价格在3万-4万/平。

浦东三林到中山公园,换乘一次(2号线换乘11 号线),9站。二手房单价3万+。

结语

买房是一件劳神费心的事。要考虑预算、轨交、学区、性价比、升值潜力等诸多因素。作为一个房地产从业者,时常有朋友来咨询购房信息,问现在能不能买房?买在哪好? 有没有高性价比的楼盘推荐。小闺的建议是:刚需自住的购房者,预算够了,什么时候都是买房好时机。至于如何去选购房区域,本期栏目就是一篇示范,选定区域后,具体楼盘的锁定还得去实地了解。